24/5/2008 Valutare caso per caso.
ICI - Il legale la vede diversamente.
Dopo la sollevazione popolare sul raddoppio della TARSU, mi sembra che sia passata quasi inosservata la questione dell’ICI sulle aree fabbricabili, forse perché gli accertamenti sono arrivati alla spicciolata e quindi non hanno trovato una cassa di risonanza. Ma la questione è ben più grave, in quanto, in alcuni casi, sono chieste somme consistenti.
Non dirò dei dubbi di validità della notifica effettuata tramite “poste private” né mi attarderò a verificare se le somme pretese, ma non versate, siano state iscritte in bilancio per far quadrare i conti. Mi limiterò a rispondere alla domanda: bisogna pagare o fare ricorso?
Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n.25506 del 30 novembre 2006), un’area è fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal comune, anche se non ancora approvato dalla Regione e anche se manca una strumento attuativo (ad es.: piano particolareggiato).
Quest’interpretazione ha trovato conferma nel cosiddetto decreto Bersani ed in un’altra sentenza della Corte (n.23889 del 19 novembre 2007).
Ma, poiché non si può costruire se prima non è approvato dalla Regione il piano regolatore, il problema non è tanto se l’ICI può essere pretesa dal Comune, quanto la valutazione del terreno. Il punto, infatti, è che il valore di mercato va determinato tenendo conto della maggiore o minore attualità della potenzialità edificatoria, ossia di quanto, quando e che cosa si potrà costruire, e dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione.
Quindi, è facilmente comprensibile che il criterio adottato dal Comune di Cassino di uno “sconto” generalizzato del 30% è inaccettabile, perché bisogna valutare caso per caso.
Ma va anche aggiunto che la Corte Costituzionale - con l’ordinanza n.41/2008- su questione sollevata dalla Commissione tributaria Regionale del Lazio ha ritenuto che il decreto Bersani è costituzionale, precisando però che il criterio del valore venale non significa una valutazione fissa ed astratta del bene, ma consente solo di attribuire al terreno un valore di mercato, adeguato alle specifiche condizioni di fatto e, quindi, anche alla probabilità dell’utilizzo edificatorio.
Ma c’è un altro nodo da sciogliere. Si è detto che la variante -sulla base della quale è stata chiesta l’ICI sulle “nuove” aree fabbricabili è scaduta. Purtroppo, devo dire che non è così. La variante è scaduta solo nel senso che, non essendo stata trasmessa alla Regione entro i tre anni dall’adozione, non può essere utilizzata dal Comune per respingere richieste di permesso di costruire in contrasto con la variante stessa (c.d. misure di salvaguardia), ma essa “vale” cinque anni come previsione di pianificazione e, dunque, per ritenere fabbricabili le aree da essa previste come tali.
E ora rispondo alla domanda iniziale: chi ha ricevuto l’accertamento non deve pagare, ma ricorrere alla Commissione Tributaria non solo perché la Commissione Tributaria Regionale ha rimesso alla Corte Costituzionale l’esame del Decreto Bersani, ma soprattutto per quanto riguarda la valutazione. Poiché la questione va vista caso per caso, non esiste la possibilità di uno schema di ricorso valido per tutti, come per la TARSU. Perciò, sconsiglio vivamente il “fai da te”, ma consiglio di rivolgersi a professionisti preparati in materia.
Avv. Raffaele Manfellotto
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